В самых уютах и приятных моментах нашей жизни мы обычно находимся внутри стен своей квартиры. Гостеприимный дом позволяет нам отдохнуть после трудового дня, насладиться приятным общением с близкими и проводить вечера за веселыми играми в их кругу. Поэтому неудивительно, что мы стремимся максимально уютно обустроить наше жилье. Иногда обычный ремонт недостаточен. Для того, чтобы сделать жилище оригинальным, функциональным и удобным, необходима перепланировка.

Хозяева в своих стремлениях следуют воображению и креативности, а также обращаются к квартирным дизайнерам, которые зачастую приносят новые идеи и предложения. Тем не менее, даже самый замысловатый дизайн-проект может не обеспечить достаточный уровень перепланировки квартиры.

Что такое проект перепланировки квартиры, зачем он нужен и каковы его компоненты? Где можно заказать такой проект? На эти вопросы вы найдете ответы в данной статье.

Проект перепланировки и дизайн-проект — два важных документа, которые нужны во время ремонта. Если обновление цветовой гаммы и отделки можно сделать своими силами, то для создания жилья в кардинально новом состоянии, расширения пространства и изменения концепции использования помещения нужны профессиональные дизайнеры. Дизайнер контролирует ход ремонтных работ, используемые материалы, соблюдает технологии и консультирует строителей. Дизайн-проект это необходимая часть ремонта, которая позволяет избежать ошибок и смету.

Для создания дизайн-проекта используется компьютерная 3D-визуализация, которая наглядно показывает возможные варианты перестройки, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком проект является основой для проведения ремонтных работ.

Перед созданием 3D-визуализации необходимо составить чертежную документацию. Проводятся замеры помещений и разрабатываются схемы, с указанием инженерных и сантехнических систем, стен и дверей. Все это необходимо для проектирования комнатных перегородок, определения последовательности проведения ремонта и количества материалов.

К списку документации дизайн-проекта может быть включена спецификация и пояснительная записка. Спецификация полезна на этапе поиска и закупки всего необходимого для ремонта. Она представляет собой описание отделочных материалов и элементов декора с указанием их характеристик, количества и качества. Пояснительная записка для заказчика и строителей раскрывает концепцию проекта и разъясняет все нужные технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.

Однако, для заказа дизайн-проекта перепланировки квартиры нужно сделать выбор правильной фирмы. Из-за отсутствия лицензирования деятельности по созданию дизайн-проектов, некоторые компании могут не иметь опытных инженеров-строителей. В результате на стадии реализации проекта могут возникнуть технологические неувязки и нестыковки, преодолевать которые придется «волевым усилием» со всеми негативными последствиями для качества работ.

К проделанным работам потребуется техническое заключение об их допустимости и безопасности, основанное на итогах инженерного обследования квартиры. Согласование изменений в планировке квартиры, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях включает в себя комплект документов, которые дадут юридические права на перепланировку квартиры.

Отличие проекта перепланировки от дизайн-проекта состоит в том, что первый имеет юридическую силу, разработан инженером-строителем, учитывает требования строительных норм и правил и содержит необходимые для согласования в органах надзора чертежи.

При составлении дизайн-проекта перепланировки и проекта перепланировки лучше обратиться к одной организации, которая располагает сотрудниками требуемой специальности и квалификации. Это позволит избавиться от отдельного этапа «притирки» проектов друг к другу и благодаря параллельному составлению проектов.

Требования к документации при перепланировке квартиры

Не всегда для перепланировки квартиры требуется проектирование и последующее согласование в надзорных органах. Если изменения являются косметическими, а самым крупным из них является замена встроенной техники, то разрешения на изменения не требуется.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В других нормативных актах конкретизируется, что такая перепланировка может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

Список документов, необходимых для согласования перепланировки:

• заявление на перепланировку;
• договор социального найма или документы, подтверждающие право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, которую можно получить в МФЦ);
• технический паспорт или поэтажный план, а также экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
• сам проект перепланировки;
• нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры (при подаче документов в МФЦ совместно с другими собственниками согласие не требуется).

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то также потребуется техническое заключение от автора проекта дома о возможности перепланировки.

Стоит отметить, что при рассмотрении проектной документации Жилищная инспекция следит за наличием договора об авторском надзоре, подписанного заказчиком и составителем проекта. Для стандартной квартиры такой договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидро- и шумоизоляции и, в отдельных случаях, усилением проема в несущей стене металлоконструкциями. Некоторые фирмы не предупреждают об этом и берут дополнительные деньги за проведение авторского надзора. При заказе проектной документации стоит выяснить, что включено в стоимость.

Важно знать, что жители Москвы (физические лица) могут подать документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Сотрудники, принимающие документы, обязаны выдать расписку об их получении с подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20-30 рабочих дней.

Разработка проекта перепланировки - это ответственный процесс, на котором зависит удобство и комфорт проживания жильцов. Однако, не все работы подлежат согласованию и не каждая компания способна выполнить их правильно.

Среди распространенных видов работ, требующих составления проекта перепланировки, можно назвать обустройство полов помещений, а также ремонт, затрагивающий архитектурный облик фасада. Также, работа связанная с газовой системой или переносом уборных и ванных комнат может потребовать составления проекта.

Однако, проект не будет согласован, если его реализация предполагает нарушение требований строительных норм и правил пожарной безопасности, снижение прочности несущих конструкций здания или увеличение нагрузки на них сверх допустимых параметров. Ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции также не допускается, а изменение внешнего облика многоквартирного дома может привести к несогласованности проекта.

Если вы ищете компанию для разработки проекта перепланировки, следует учесть несколько важных факторов. Обратите внимание на наличие допуска СРО у компании и на наличие собственного проектного отдела. В Москве многие организации занимаются посредничеством в данной сфере, поэтому рекомендуется общаться напрямую с исполнителями. Осуществляют ли ее сотрудники выезд на объект для обследования помещений? Это важно, чтобы выявить особенности жилья, которые могут повлиять на проект.

Только специалист сможет учесть все нюансы при разработке проекта перепланировки. Адекватный срок разработки проекта составляет примерно пять–семь дней.

В стоимость проекта перепланировки квартиры влияет ее площадь и степень изменений, необходимых в системах электро- и водоснабжения, гидроизоляции и фасаде здания. В случае типовых квартир, разработчики могут использовать стандартные проекты перепланировки, что позволяет снизить стоимость услуг. Однако, если состояние дома не пригодно для такого ремонта, это становится невозможным.

Специализирующиеся на разработке проектов перепланировки и их согласовании компании предлагают следующие цены за услуги:

• проект перепланировки - от 14 000 рублей;
• техническое заключение - от 10 000 рублей;
• техническое заключение + проект перепланировки - от 19 000 рублей;
• дополнительные разделы к проекту (таблица 1) - от 10 000 рублей.

Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту

Некоторые компании предоставляют полный пакет услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. В этом случае конечная стоимость проекта составляет:

• без затрагивания несущих конструкций - от 42 000 рублей;
• с устройством проема в несущей стене - от 65 000 рублей;
• с демонтажем подоконной части при остекленном фасаде - от 65 000 рублей;
• при согласовании объединения квартир - от 90 000 рублей;
• при согласовании в домах серии МНИИТЭП - от 95 000 рублей.

Незаконная перепланировка является нарушением закона, которое подвергает владельца квартиры не только штрафам от Жилищной инспекции, но и возможной трагедии. Снос несущей стены или установка в ней дверного проема может привести к обрушению дома, и таких случаев известно немало. Поэтому, чтобы избежать нежелательных последствий, владельцы квартир должны согласовывать проект перепланировки квартиры со специалистами.

Фото: freepik.com